Evitare rischi e multe fiscali per la vostra nuova proprietà in Italia
Il processo di acquisto di una casa in Italia è simile a quello di altri Paesi. Si mette ordine nelle proprie finanze, si fa un piano per l'acconto, si ottiene pre-approvazione per un mutuoe fare shopping immobiliare! Una volta trovata la casa ideale, l'offerta che fate per l'acquisto dell'immobile si chiama "Proposta" in italiano e, dopo un probabile tira e molla con i venditori, sarete pronti a formalizzare un accordo di offerta.
Sapevate che siete obbligati per legge a registrare l'offerta accettata per la casa, o meglio il Contratto Preliminare se ne avete uno, presso le autorità fiscali italiane entro 20 giorni dalla firma, altrimenti rischiate di pagare una multa per evasione fiscale? Purtroppo, molti agenti immobiliari in Italia sono negligenti in questo ambito; pensano che si tratti di un mero adempimento fiscale che la notaio ma c'è dell'altro.
Perché registrare l'offerta accettata
Se non registrate l'offerta accettata, possono sorgere diversi problemi. Nel caso in cui il venditore fallisca prima della chiusura, potete far valere il contratto in tribunale e prevalere sugli altri creditori che pignorano l'immobile. solo se registrato. Una situazione del genere è particolarmente rischiosa quando si acquista un immobile di nuova costruzione da un costruttore, che non è ancora stato costruito o è ancora in fase di costruzione. Non solo perderete l'affare, ma anche il deposito cauzionale e la commissione d'intermediazione già pagata! Per la legge italiana, le provvigioni di agenzia sono dovute non appena l'offerta viene accettata dall'acquirente.
Immaginate di dover concludere un affare da 1 milione di euro; pagate un deposito cauzionale di 10% e una commissione di agenzia di 3%, per un totale di 130.000 euro. Se non registrate l'offerta accettata e il venditore fallisce, rischiate di perdere l'intero importo!
Ora, potete comunque acquistare la casa se il vostro agente non ha registrato il contratto? A condizione che il venditore non vada in bancarotta o che non venda la casa a qualcun altro nel frattempo - si veda il nostro articolo del blog sull'importanza di trascrivere un contratto preliminare - l'acquisto della vostra casa non è compromesso. Il notaio, tuttavia, vi addebiterà una multa al momento della chiusura e, siamo onesti, a chi piace pagare le multe?
Come si registra un'offerta accettata o un accordo preliminare in Italia?
L'acquirente e l'agente immobiliare sono entrambi responsabili della registrazione dell'offerta accettata o del Contratto preliminare, noto come "Preliminare" o "Compromesso" in italiano, e del pagamento dell'imposta di registro. Questo compito può essere svolto anche dal commercialista dell'acquirente, ma è importante che qualcuno se ne occupi.
- Fissare un appuntamento online con l'Agenzia delle Entrate: "Agenzia delle Entrate
- Compilare il modello F24 per il pagamento dell'imposta di registro e utilizzare il codice tributo 1550 come "codice tributo".
- Pagare l'imposta online, presso la banca locale o l'ufficio postale.
Quanto costa l'imposta di registro in Italia?
L'importo dell'imposta di registro da pagare quando si acquista una casa in Italia è di 200 euro fissi, più lo 0,50% del deposito cauzionale versato al venditore. Si tenga presente che nel contratto d'offerta deve essere specificato che il deposito deve essere trattato come "Caparra Confirmatoria", altrimenti sarà trattato come un anticipo del prezzo d'acquisto e si dovrà pagare una pesante imposta di registro di 3% al momento della registrazione, invece del già citato 0,50%.
Si consiglia di pagare l'imposta di registro presso l'ufficio postale, in quanto viene rilasciata immediatamente una ricevuta di pagamento. Se pagate online, dovrete attendere l'accredito dei fondi, che può richiedere da 2 a 4 giorni lavorativi. Quando i fondi sono stati sbloccati, si potrà scaricare la ricevuta di pagamento, o "quietanza", come si dice in italiano. Senza questa quietanza, non ha senso fissare un appuntamento con l'Agenzia delle Entrate, che non accetterà i vostri documenti.
Prima di recarsi all'appuntamento presso l'Agenzia delle Entrate, è necessario acquistare la cosiddetta "marca da bollo" presso la tabaccheria o il minimarket locale. Si tratta di una marca da bollo, un'etichetta adesiva utilizzata per indicare sui documenti le tasse o le imposte riscosse. I negozi accettano solo contanti quando si acquista una di queste etichette. Dovrete acquistare un bollino da 16,00 euro ogni 100 righe, quindi se il contratto d'offerta o "Proposta" è lungo 150 righe, ad esempio, dovrete acquistare due bollini. Se la proposta è corredata da una pagina di addendum, quest'ultima richiederà un adesivo separato.
Lista di controllo dei documenti per l'Agenzia delle Entrate
- Modulo F24
- "Quietanza" ricevuta di pagamento
- Modulo 69 ("Richiesta di registrazione e adempimenti successivi") compilato e debitamente firmato tre volte dall'acquirente
- Due o più marche da bollo, a seconda della lunghezza del documento che si intende registrare.
- Due versioni originali completamente eseguite della "proposta" (o "preliminare")
- ID dell'agente o della persona che richiede la registrazione
È importante notare che le autorità fiscali italiane non registreranno il contratto se non si dispone degli originali. Se le parti firmatarie vivono all'estero, devono spedirsi reciprocamente i documenti originali firmati.
Se avete poco tempo e non volete perdere il termine di 20 giorni e incorrere in sanzioni, potete inviare all'Agenzia delle Entrate la cosiddetta "PEC", un tipo di posta elettronica certificata che ha lo scopo di fornire l'equivalente legale della tradizionale raccomandata. Dovrete allegare le copie di tutti i documenti elencati sopra, insieme a un modulo di "Dichiarazione Sostitutiva di Atto di Notorietà", e poi portare gli originali di persona una volta ricevuti.
Multe associate alla mancata registrazione del contratto nei tempi previsti
Come specificato all'inizio di questo articolo, avete 20 giorni di tempo per registrare il contratto dell'offerta accettata. In caso di ritardo, dovrete compilare un modulo F24 separato utilizzando il codice fiscale 1551 e pagare la seguente multa:
- Dopo 20 giorni ma entro 50 giorni: 6%
- Dopo 50 giorni ma entro 110 giorni: 12%
- Dopo 110 giorni ma entro 385 giorni: 15%
- Dopo 385 giorni ma entro 750 giorni: 17.14%
- Dopo 750 giorni: 20%
- Multe da pagare dopo aver ricevuto un avviso di pagamento non regolarizzato: 24%
Dovrete inoltre acquistare ulteriori marche da bollo che riportino l'importo della multa su ogni adesivo. Ecco l'importo esatto che ogni bollino aggiuntivo dovrà riportare:
- Dopo 20 giorni ma entro 50 giorni: 1,6 euro;
- Dopo 50 giorni ma entro 110 giorni: 1,78 euro;
- Dopo 110 giorni ma entro 385 giorni: 2 euro;
- Dopo 385 giorni ma entro 750 giorni: 2,29 euro;
- Dopo 750 giorni: 2,67 euro.
Seguendo l'esempio precedente in cui il contratto d'offerta o "Proposta" è lungo 150 righe e ha un addendum, nel caso in cui lo si registri entro 3 mesi, si dovranno acquistare 6X 16 € + 6X 1,8 € (si deve arrotondare per eccesso da 1,78) marche da bollo. Sei per ogni versione originale, dodici in totale.
Multe per mancata registrazione in Italia:
Se questo impegno burocratico vi sembra scoraggiante, probabilmente capirete perché la maggior parte delle offerte in Italia non viene registrata e le parti lasciano che sia il notaio ad applicare le multe e ad occuparsene. Vale la pena notare, tuttavia, che la multa per la mancata registrazione varia da 120% a 240% dell'imposta dovuta, e il notaio vi addebiterà anche 155 euro per la "marca da bollo".
Se il prezzo di acquisto del nuovo immobile è di 1 milione di euro e si versa un deposito cauzionale di 10%, quindi 100.0000 euro, un'imposta di registro tipica sarebbe di 200 euro (tassa fissa) + 500 euro (0,5% del deposito cauzionale) + 96 euro (per le "marche da bollo") per un totale di 796 euro, a condizione che si registri l'offerta accettata entro i termini.
Se si sceglie di non pagare l'imposta di registro, si può incorrere in una sanzione massima pari al 240% dell'imposta dovuta, per cui si rischia una multa di 1.835 euro. Anche se questo importo può sembrare poco nel grande schema delle cose, i rischi reali nel rinunciare alla registrazione risiedono nelle conseguenze dell'assenza di un contratto ufficiale che protegga il vostro deposito di denaro, le commissioni pagate all'agenzia e i diritti sul titolo di proprietà della vostra nuova proprietà. Contattateci di farsi assistere da un agente immobiliare abilitato per l'acquisto e la registrazione di un immobile in qualsiasi parte d'Italia.
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